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          如何协助执行"无证"房产登记

          时间:2017-11-03 作者:孙玺


          事例:某人民法院向某不动产登记中心出具《协助执行通知书》,载明本案在执行过程中,依法对被执行人名下房产进行了拍卖,三次流拍后,申请执行人以第三次流拍价接受该房产。因被执行人为办理房产权属登记,请协助执行以下事项:1、将尚在房产开发公司名下的该房产产权办理到被执行人名下;2、再将该房产产权办理到申请执行人名下。 
           
           
          问题:是按照协助执行通知书要求将房屋产权分两次办理至申请执行人名下,还是直接办理至申请执行人名下? 
           
          个人认为,应以直接办理至申请执行人名下为宜。针对协助执行书的要求,不动产登记机构可通过提出审查建议方式与执行法院沟通、协调。具体理由如下: 
           
           一、申请执行人在拍卖成交或抵债裁定送达时取得该房屋产权

            1、2005年1月1日起施行的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释〔2004〕16号)第29条第2款规定:"不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。" 
           
            2、2007年10月1日起施行的《物权法》第28条规定:"因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。" 
           
            3、2016年3月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(法释〔2016〕5号)第7条规定:"人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。",明确规定拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书属于物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
           
          基于以上法律规定,申请执行人在拍卖成交或抵债裁定送达时即取得该房屋产权。
           
            二、不动产登记机构应根据房屋是否具备办理初始登记条件而采取不同的措施 
           
           2012年7月17日《住房城乡建设部关于转发最高人民法院法〔2012〕151号文件做好无证房产协助执行工作的通知》(建法〔2012〕104号)要求各住建部门"请你们加强与法院的沟通和配合,做好无证房产协助执行工作。",并附件:1、最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知(法〔2012〕151号)
          2、关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函(建法函〔2012〕102号)。

           附件2中,对于不动产登记机构:对未办理初始登记的房屋,在完善相关手续后具备初始登记条件的,房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记;不具备初始登记条件的,房屋登记机构应当向人民法院书面说明情况,在人民法院按照法律和有关规定作出处理前,房屋登记机构暂停办理登记。
           
          附件1中,对于人民法院:执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行"现状处置",即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在30日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明理由进行审查。理由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构;理由不成立的,书面通知房产登记机构限期按《协助执行通知书》办理。
           
          基于以上法律规定,不动产登记机构对于符合初始登记条件的,应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记,同时由于申请执行人在拍卖成交或抵债裁定送达时已取得该房屋产权,所以可以直接登记在申请执行人名下。 对于不符合初始登记条件的,应向人民法院书面说明情况,由人民法院根据以上规定审查处理。 
           
             三、不动产登记机构的审查义务及是否会产生赔偿责任 
           
          1、针对此种情况的登记,不同于一般登记,审查义务较轻。 
           
          《不动产登记暂行条例实施细则》第19条规定,人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的,不动产登记机构直接办理不动产登记。 
           
          即使不动产登记机构认为,不动产不符合初始登记条件向法院书面说明后,也应根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知(法〔2012〕151号)的规定"理由不成立的,书面通知房产登记机构限期按《协助执行通知书》办理。"。
           
          基于以上规定,登记机构只要审核相关法律文书真实且生效即可。
           
          2、依人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理登记不会产生赔偿责任,此种登记是依据人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理,即使相关法律文书有误,也应当是人民法院承担责任,不动产登记机构不应承担责任。

          《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》( 法释〔2010〕15号)第2条第1款规定:"房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理,但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。" 
           
          基于以上法律规定,除登记与有关文书内容不一致外,公民、法人或者其他组织提起行政诉讼,人民法院都不予以受理。 

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